Precios de Lista en 4 zonas de San Borja.

Autor: Lic. José Carlos Schiaffino García / mudate.pe

Existe variada información sobre los “Precios promedio por metro cuadrado” en los diferentes distritos de Lima. Donde se presentan precios asumiendo que representan a todo un distrito de forma generalizada. Sin embargo, si te gusta caminar por la gran ciudad de Lima, verás que los ” precios promedio pueden ser generales y no expresan el valor real de algunas zonas.

Esto se genera por la diferencia entre urbanizaciones, zonas determinadas o agrupación de calles. en términos de : Seguridad, vista, vecindad, colindancia, tráfico peatonal-vehicular o la cercanía a un lugar con características positivas ( frente al Golf, frente al mar, cerca al pentagonito) o negativas (cerca a zona peligrosa).

Un ejemplo de ello es el distrito de Lince. Paseando por el distrito, encontrarás una zona que se le denomina ” Linsidro” ( un Lince que colinda con San Isidro ), todas las calles entre Av. Dos de Mayo en San Isidro y el parque ” Ramón Castilla”, teniendo como columna la Av. Trinidad Morán. Zona con acceso al renovado y amplio Parque Ramón Castilla y Supermercados como Wong y Vivanda. Zona que difiere radicalmente de otras zonas peligrosas cercanas a la vía expresa, colindante con La Victoria.

Luego de entender la existencia de diferentes zonas dentro de un mismo distrito, podemos notar que en San Borja también existen zonas diferentes. No tanto como otros distritos pero sí hay diferencias. Un San Borja que limita con el distrito de Surquillo y otro que limita con Surco. Felizmente no son grandes diferencias en términos de seguridad.

Antes de presentar los precios detallados por mt2 en el distrito de San Borja es importante presentar algunas definiciones con respecto a la teoría de precios aplicados al sector inmobiliario. Existen dos clases principales de precios:

  • a) ” Precio de Lista ” : Es el precio asignado por la constructora/inmobiliaria sin aplicar ningún descuento o promoción. Es el precio que solemos encontrar en los principales portales inmobiliarios. La información que presentaremos más adelante es el “promedio de los precios de lista” de las empresas constructoras para proyectos realizados en San Borja.
  • b) “Precio de Realización” : Es el precio final de una compra-venta inmobiliaria. Es el precio acordado luego de una negociación entre interesado comprador y vendedor. Estos precios son menores que ” los precios de lista”.

Entonces, el ” Precio de Realización” es el que muestra el valor real promedio de mercado en un momento determinado. Pero esa información es difícil de obtener, tenemos que trabajar con aproximaciones, es decir, el “Precio promedio de lista“.

Luego de esta breve explicación, presentamos el cuadro que hemos trabajo en ” mudate.pe “, donde hemos identificado gran parte de los proyectos inmobiliarios que se ofrecen en el distrito de San Borja y los hemos clasificado y ordenado según zona de ubicación.

A continuación, presentamos el cuadro resumen: ” Precios de Lista en San Borja”.

Fuente: mudate.pe
Fecha: 28/05/2020

San Borja no es un distrito muy grande en comparación a otros ( como su vecino Santiago de Surco por ejemplo) y es un distrito socio-económicamente homogéneo (en líneas generales).

Sin embargo, existen algunas zonas o avenidas que van cambiando de valor en promedio. A grandes rasgos, el precio promedio por mt2 en San Borja es de US$ 2, 284. Sin embargo, según la zona o avenida este valor puede presentar ligeras variaciones.

Según la información obtenida de los proyectos inmobiliarios ofrecidos en venta, los hemos organizado en 4 grupos: Av. San Borja Norte, Av. De Las Artes Norte, Av. Boulevard y la zona de Chacarilla.

  • Precios en Av. San Borja Norte: El precio promedio de lista es de US$ 2,170. Es el menor precio ubicado en el distrito. Toda la avenida está muy bien mantenida y tiene buena vista a áreas verdes. La razón por la que presenta este valor promedio es que en la avenida se pueden desarrollar proyectos de 7/8 pisos. Con lo cual, las constructoras logran mayor eficiencia en el proyecto y pueden presentar mejores precios que otras zonas. En esta zona podrías encontrar departamentos con los menores precios por mt2.
  • Precios en Av. De Las Artes Norte: El precio promedio de lista es de US$ 2,290. Es una avenida interesante que atraviesa el distrito en forma paralela a la Av. Javier Prado, donde recientemente han entrado constructoras ( Inmgenio, Aviva Inmobiliaria) para desarrollar proyectos exclusivos de 5 pisos. Cruza a la Av. San Luis, Av. Aviación y Av. San Borja Norte y Av. San Borja Sur.
  • Precios en Av. Boulevard: El precio promedio de lista es de US$ 2,430. La avenida Boulevard es un lugar interesante de conocer. Frente al pentagonito y tiene como actor principal al Río Surco ( por eso sus extensas áreas verdes y árboles). La avenida Boulevard presenta una excelente vista y áreas verdes con recientes caminos peatonales aún poco transitados. La zona es tranquila y segura.
  • Precios en la zona de Chacarilla: El precio promedio de lista es de US$ 2,450. La zona conocida como Chacarilla se encuentra en San Borja y el distrito de Santiago de Surco. En esta zona se han desarrollado proyectos exclusivos con poca altura ( edificios de 4-5 pisos). Zona cercana al Pentagonito y a centros comerciales. Zona residencial con proyectos inmobiliarios con diseños innovadores.

Como vemos, son 4 zonas homogéneas pero existen valoraciones diferentes. Porque son parecidas pero no son iguales. Chacarilla es sin duda una zona más exclusiva y con precios un poco mayores en comparación a otras zonas y/o avenidas.

Finalmente, debemos enfatizar que los precios reflejados en el cuadro anterior, representan ” Los precios de Lista” en San Borja. Los cuáles son presentados por las empresas constructoras en portales web. Por tanto, son precios de referencia.

Lic. José Carlos Schiaffino García.

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